金吾財訊 | 華泰證券發布研報指，太古地產（01972）是港股市場典型的商業類HALO資產，核心城市地標商業物業重資產運營，長生命周期疊加不可複製性，構築穩健現金流底盤。核心投資邏輯聚焦第三次十年擴張期。高儲備比預示擴張空間，預計2026-2028年物業投資權益在營面積累計增長38%，待成熟運營預計推升物業投資板塊營業利潤增長36%；資本由重向輕，發展中項目多采取40%-50%合營比例，由純業主向「業主+平台運營方」演進；重塑泛亞太佈局，區域+業態+資本結構三位一體調整。公司護城河體現為「資產+定位+運營」三位一體壁壘，其中在營9個零售物業中6個為重奢場，重奢密度僅7%-25%，以「基底型重奢」模式憑社區營造獲客流與城市地標地位。成長可視度方面，香港商業地產開始築底，辦公樓租金26Q2起連續3個月按月改善0.1%，零售額26H1累計按年+9.6%；亞太重奢需求修復，2026H1香港奢侈品零售按年高出全行業零售額15.5pct；新項目爬坡期從4年縮短至2年；自2022年起非核心資產回收計劃已累計回收591億港元，資本淨負債比率維持14.8%低位。

作為泛亞太重奢HALO資產，公司兼具安全性與成長彈性。華泰預計2026-2028E營收207.9/221.1/234.0億港元，按年+29.6%/+6.3%/+5.8%，經常性核心歸母淨利分別為82.9/87.1/95.6億港元。由於商業地產入市後存在2年爬坡期，物業投資在營面積增速高峯27年，因此29年後利潤增長更為顯着。基於SOTP每股NAV50.96港元及40%折讓（反映港股商業地產流動性折讓、多元化經營折讓及開發業務不確定性），給予目標價30.57港元（26E經常性核心EPS21.2x），首次覆蓋給予「買入」。

風險提示：商業地產需求修復不及預期；地產銷售去化與利潤率波動；測算偏差風險；聯儲局貨幣政策波動風險。