8月25日公布的多項房地產數據顯示，在高借貸成本的重壓下，美國住宅市場正面臨需求萎縮與供需錯配的雙重壓力。

　　一、7月新屋銷售大幅回落

　　美國普查局數據顯示，7月新屋銷售年化60.7萬套，較6月修正後的67.8萬套下降10.5%，按年下降6.3%。市場此前預期約為62萬套。

　　待售新屋庫存升至48.8萬套，按月增加1.9%，相當於9.6個月供應量，高於6月的8.5個月。中位銷售價格為39.38萬美元，按月下降2.3%，按年下降0.9%。平均銷售價格為50.88萬美元。

　　分區域看，中西部銷售年化降幅達42.7%，南部下降13.0%。東北部按月上升30.3%，西部上升6.2%。

　　二、Case-Shiller指數顯示區域分化

　　S&P Dow Jones Indices同日發布的Case-Shiller數據顯示，6月全國房價指數按年上漲1.5%，高於5月的1.2%。10城綜合指數按年上漲2.9%，20城綜合指數按年上漲2.1%。

　　芝加哥連續第四個月領跑，按年上漲6.9%。紐約上漲4.8%，克利夫蘭上漲4.1%。西雅圖按年下跌2.0%，拉斯維加斯下跌1.9%，丹佛下跌1.2%。強弱市場差距接近9個百分點。

　　S&P道瓊斯指數商品部副主任Rebecca Kaufman表示：「6月通脹回落至3.5%，全國房價指數按年上漲1.5%。房價實際價值連續第13個月下降，但名義增速加快緩解了實際貶值速度。」她指出，東北部和中西部市場持續走強，西部和陽光帶市場則趨軟。30年期抵押貸款利率6月仍接近6.5%。

　　三、FHFA指數二季度按年漲2.1%

　　聯邦住房金融局同日公布，FHFA房價指數二季度按年上漲2.1%，按月上漲0.3%。6月經季節調整月度指數與5月持平。

　　46個州及哥倫比亞特區房價按年上漲。阿拉斯加漲幅最高，達8.3%，其次是佛蒙特7.3%、夏威夷5.8%。新墨西哥州下跌1.2%。100個最大都會區中有76個上漲，伊利諾伊州埃爾金漲幅最高為7.7%，華盛頓州埃弗裏特跌幅最大為3.7%。九大普查分區全部上漲，東中北部漲幅最高為4.5%。

　　自2012年一季度以來，全國房價已連續每個季度實現按年正增長。

　　這三個數據到底說了個什麼？

　　綜合上述三項數據，當前美國住宅市場呈現出三個核心特徵：

1. 領先指標預示價格承壓：7月新屋銷售斷崖式下滑與去化周期攀升至9.6個月（新屋市場已轉入買方市場），反映出6.5%左右的高房貸利率正在快速消耗剩餘需求。作為先行指標的銷售端驟冷，意味着6月及二季度房價指數所展現的「名義微漲」具備明顯的時滯性，未來幾個月價格端將承受更大的下行壓力。

2. 實際資產價值持續縮水：儘管Case-Shiller（+1.5%）與FHFA（+2.1%）名義上維持正增長，但在3.5%的通脹背景下，全美住宅實際購買力已連續第13個月縮水，房產的抗通脹屬性在高利率周期下階段性失效。

3. 宏觀格局轉向防禦性配置：兩大房價指數高度重合地印證了區域分化——低估值、低供給壓力的中西部和東北部市場展現韌性，而前期估值過高、新增供給積壓的西部與南部市場正在加速擠泡沫。建築商轉向40萬美元以下低價房源並加大讓利，也進一步確認了開發商正在通過「以價換量」應對流動性緊縮。

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責任編輯：龍運翔