7月15日，首單獲批的央企商業不動產公募REITs——華夏保利商業REIT將正式啓動發售。作為商業不動產REITs試點落地後的標誌性產品，該項目以廣州珠江新城與佛山千燈湖兩處核心物業為底層資產，擬募集規模約17.97億元。在當前市場定價機制逐步成熟的背景下，其預測現金分派率約6%的水平，為投資者配置優質商業資產提供了具備一定安全邊際的選擇。
發行定價趨穩，預留二級市場空間
根據發售公告，華夏保利商業REIT認購價格為3.593元/份，發售總份額5億份。對應2026年及2027年的預測現金分派率分別為5.99%和6.01%。
相較於此前部分REITs產品一級市場的高溢價發行，此次定價體現了市場的理性迴歸。有機構分析指出，受近期市場情緒及資金分流影響，網下認購熱度有所降溫，但這恰恰使得新發產品的估值更為合理。對於追求長期穩定現金流的配置型資金而言，在低利率環境下，較高的初始分派率不僅具備一定吸引力，也為上市後的二級市場表現預留了緩衝空間。
底層資產：大灣區「寫字樓+購物中心」雙輪驅動
華夏保利商業REIT的底層資產組合呈現出鮮明的「核心區位+業態互補」特徵，兩項資產均位於粵港澳大灣區關鍵節點。
其中，廣州保利中心地處天河珠江新城CBD核心區，毗鄰地鐵5號線獵德站，總建築面積約7.9萬平方米，涵蓋超甲級寫字樓及配套商業。2025年該項目續約率達75%，租戶結構穩定。寫字樓資產天然具備租約周期長、收益波動小的特點，為基金提供了堅實的現金流「壓艙石」。
佛山保利水城則位於南海區千燈湖片區，總建築面積約15.3萬平方米，是區域內標誌性的購物中心。截至2025年末，項目出租率為92.74%。2025年7月，該項目完成品牌升級並更名為「保利水城時光匯」，通過引入區域首店及體驗式業態持續優化商業生態。與寫字樓相比，購物中心的收益與區域消費活力緊密掛鉤，具備更強的增長彈性。
業內普遍認為，這種跨業態配置有效分散了單一物業類型的周期風險，寫字樓提供確定性收入，購物中心分享消費增長紅利，二者在現金流特徵上形成良好互補。
運營能力：央企背景下的利益綁定
商業不動產REITs更依賴精細化運營。資產的長期價值兌現，高度取決於運營團隊的招商調整、租戶維護及場景迭代能力。
本項目原始權益人保利發展控股集團資產規模超萬億元，擁有超200個在營項目及逾100萬平方米擴募儲備。在運營架構上，項目採用「統籌管理+專業運營」模式，由保利商業物業與和匯商管分別負責寫字樓與購物中心的日常管理。資料顯示，保利商業物業累計簽約面積超2000萬平方米，和匯商管在管購物中心達37個、規模約210萬平方米。
更為關鍵的是，原始權益人高比例參與戰略配售，實現了與公衆投資者的深度利益綁定。這種機制安排，從制度層面保障了運營管理方對資產持續增值的動力。
市場擴容：增量資金與新品類共振
2026年被視為商業不動產REITs的發展元年。自2025年12月證監會推出試點以來，該品類迅速擴容。截至2026年一季度，全國已上市公募REITs達79支，商業不動產REITs申報已達17單，擬募資超600億元。在我國商業地產存量資產超40萬億元的背景下，REITs作為盤活存量工具的空間廣闊。
與此同時，市場基礎設施也在同步完善。本周，首批4只中證REITs全收益指數基金已全部結束募集，合計為市場帶來約12億元的增量資金，部分產品甚至出現「一日售罄」的比例配售情況，顯示市場資金對REITs品類的認可。指數化投資工具的落地，將為REITs市場帶來被動配置的增量資金，有助於改善流動性、優化投資者結構。對於華夏保利商業REIT等新發產品而言，這一機制也形成了潛在的流動性支撐。
記者觀察：基本面穩健，長期配置價值凸顯
今年上半年，公募REITs二級市場經歷了一定波動，但主要受短期情緒與交易層面因素擾動，底層資產運營整體平穩。一季度商業零售類REITs收入按年提升7.9%，基本面並未出現系統性利空。截至6月底，中證REITs全收益指數較前期低點回升3.51%，呈現企穩跡象。
從估值角度看，當前產權類REITs相較於無風險利率的利差處於歷史較高分位。對於以獲取長期穩定現金流為目標的投資者而言，華夏保利商業REIT所代表的大灣區核心商業資產，在當前時點具備一定性價比。
隨着公募REITs常態化發行推進，市場正從短期博弈向長期價值配置轉型。作為首單央企商業不動產REITs，華夏保利商業REIT的發售不僅豐富了市場品類，也為投資者提供了一個參與優質商業資產運營收益分配的標準化工具。在商業不動產REITs持續擴容的進程中，具備核心區位優勢與穩健運營能力的項目，值得長期關注。
責任編輯：郭栩彤