不知不覺間，中國公募REITs市場已經發展了五年多的時間。這一市場從最初數只產品起步，到如今已上市86單，總規模突破2300億元，已躍居為全球最矚目、發展速度最快的新興REITs市場之一，並與日本、新加坡共同構成了亞洲三大核心REITs市場。從早期的試探性前行，到如今的規模化發展，中國公募REITs產品正從邊緣品類走進主流資產配置的視野。
更具里程碑意義的是，2024年3月首批消費REITs的上市和2026年6月首批商業不動產REITs的上市，標誌着REITs資產版圖從基礎設施持續向商業不動產拓展，為投資者投資配置優質商業不動產資產提供了更為公開、透明、便捷的渠道，也為公募REITs市場奠定了金融服務實體經濟的紮實基礎。
從回顧過去和展望未來兩個角度來看，商業資產的長期價值與配置窗口正日趨清晰。
消費REITs：歷史的成績單
回顧2025年，消費REITs的表現可圈可點。年內二級市場價格漲幅接近30%，顯著跑贏其他板塊，成為市場關注的焦點。
這一表現的背後，政策與市場的雙重驅動功不可沒。
政策層面，2025年政府工作報告明確提出支持消費、文化旅遊等領域發行REITs，《提振消費專項行動方案》進一步釋放政策信號。2025年的782號文對擴募機制進行了顯著優化：簡化申報流程、拓寬資產範圍、支持跨區域整合。政策暖風頻吹，為板塊提供了堅實的基本面支撐。
市場層面，低利率環境下，具有強制派息特徵的消費REITs成為資金追逐的對象，這背後是投資者對現金流的強烈渴求——當銀行理財收益率持續下行、權益市場波動加劇時，具備強制派息機制的REITs產品，正在填補資產配置的空白地帶。
2026年一季報：韌性凸顯
根據2026年4月下旬各消費REITs披露的定期報告，整體來看，板塊經營保持穩健。
從數據上看，消費REITs的現金流回款能力依然穩健。同時，不同細分領域亮點頻現：核心商圈的購物中心憑藉區位優勢和品牌集聚效應，2026年一季度末出租率維持在高位，租金競爭力凸顯；奧特萊斯項目則憑藉其獨特的折扣零售定位，在經濟調整期表現出較強的消費韌性，部分項目出租率創下歷史新高。
這種韌性的背後，本質上是對存量競爭時代，商業不動產通過持續的業態優化、場景改造和品牌升級等資產運營，進而實現資產價值的潛力的一種信心和信任「投票」。規模大、品質優的商業不動產資產，無疑成為中國公募REITs市場的核心資產之一。
新里程碑：首批商業不動產REITs上市
在此背景下，首批商業不動產REITs在上交所成功上市，無疑標誌着公募REITs市場迎來又一個重要發展時刻。
本次上市的4只產品募集資金規模合計超200億元。產品底層資產涵蓋商業零售、商業辦公樓等成熟商業業態，分佈於北京、上海、鄭州、西安、哈爾濱等城市核心區域。
這一事件的意義，遠不止於幾單新產品的發行。
從資產類別來看，商業不動產REITs的落地，標誌着REITs的資產版圖向廣義的「商業不動產」進一步延伸，酒店、商辦綜合體等資產類別將有望進一步豐富資產的發行範圍。
從市場擴容來看，首批商業不動產REITs的募資規模已超過2023年首批消費REITs，參與主體既包括地方國有龍頭企業，也不乏行業頭部民營企業。從規模上來說，商業不動產REITs的全面落地將有望對接並撬動超40萬億元的存量商業資產市場。
從投資選擇來看，資產類別的豐富，為投資者提供了更多元的產品，其現金流特徵和風險收益屬性更為多樣，投資者可以根據自身的風險偏好和收益預期，進行更有針對性的組合配置。
近期市場回調：短期波動還是長期機遇？
值得關注的是，近一個月來，公募REITs產品在二級市場的表現出現了一定程度的回調，部分產品跌幅較為明顯。這種短期波動，既與整體市場環境有關，也反映了投資者對宏觀經濟、利率水平等預期因素的重新定價。然而長遠來看，回調或許正是長期配置的良好時機。
首先，從估值水平來看，調整後的公募REITs產品及其底層的商業資產，其估值將回到更具吸引力的區間。
其次，從基本面來看，公募REITs產品價格和底層資產的運營之間，存在長短期的背離，無疑更多地反映了市場情緒的變化，從而為投資基本面創造了價值。
再次，從政策環境來看，擴募機制優化、資產版圖擴圍、監管導向支持等長期發展的制度保障更趨優化，隨着消費型社會轉型升級的推進，商業資產市場有望在「十五五」期間持續向好。2026年6月17日首批4只「中證REITs全收益指數基金」截至發稿日均已完成募集，也標誌着公募REITs正式開啓了「指數化投資時代」。
當然，商業資產的長期配置價值和良好的配置窗口並不意味着「躺着就能賺錢」。對於投資者而言，在紛繁的市場中甄別優質標的，或許是當前更為重要的功課。
關於長期價值的幾點思考
而我們在通過公募REITs市場配置商業資產時，也不妨回顧一下公募REITs價值投資的三大核心邏輯：
第一，釐清配置初衷，從「短期資本利得」向「長期價值錨定」進階。 公募REITs作為獨立的大類資產，其核心價值在於提供穩定的現金流和優化資產配置結構，而非短期資金的博弈工具。當市場出現短期價格波動時，底層優質商業資產的強制派息機制與抗周期韌性反而凸顯優勢。引導市場從「炒作者心態」迴歸「投資者本源」，才能真正分享中國經濟結構轉型的長期紅利。
第二，順應宏觀趨勢，深刻把握低利率環境下高股息資產的稀缺價值。 當前，我國利率中樞長期下行，全市場可提供具有強制派息特徵且具備底層實體資產支撐的優質工具極其緊缺。與此同時，「兩新」政策與「提振消費專項行動」的持續發力，正在從根本上修復和重塑商業不動產的內在價值。宏觀政策的確定性與底層現金流的穩定性交織，正為跨越周期的資金配置提供最堅實的時代底氣。
第三，理性看待擴募機制，擁抱「大水大魚」的現代化REITs良性生態。 擴募與增發絕非市場的「孖展抽水」，而是REITs作為現代企業成長模式的內在基因。通過持續注入優質新資產，公募REITs正從一成不變的「資產包」蛻變為具備內生增長動力的「活資產」。隨着市場規模的持續擴容，公募REITs在支持存量資產盤活、服務實體經濟發展、以及實現中國商業不動產自主定價權方面的核心功能將水到渠成。
結語
五年多的時間，中國的公募REITs從一個試點品種成長為亞洲最大的REITs市場之一，也從邊緣走向主流。站在當前的時點，消費REITs的發展和首批商業不動產REITs的成功上市，為公募REITs市場打開了新的空間；而長遠來看，市場回調為長期投資提供了更具吸引力的配置窗口。
對於投資者而言，當信心得到樹立，長期的價值投資者或許不必過於糾結短期波動的得失，而是應該更多地關注資產的配置、底層資產的質量、以及長期的發展趨勢，進而得出自己的答案和選擇。
風險提示：本文所提供的任何信息僅供閱讀者參考，既不構成未來嘉實基金管理基金進行投資決策之必然依據，亦不構成對閱讀者或投資者的任何實質性投資建議或承諾。本公司並不保證本文件所載文字及數據的準確性及完整性，亦不對因此導致的任何第三方投資後果承擔法律責任。基金有風險，投資需謹慎。本文所載的意見僅為本文出具日的觀點和判斷，在不同時期，嘉實基金可能會發出與本文所載不一致的意見。未經嘉實基金書面許可，任何機構和個人不得以任何形式轉發、翻版、複製、刊登、發表或引用。
責任編輯：石秀珍 SF183