北京，2026年7月10日 ——享譽全球的房地產服務及諮詢顧問公司戴德梁行於鈺珵大廈舉辦「城勢有為——戴德梁行北京2026年年中發布會」。本次活動匯聚機構投資人、險資機構、專家學者、媒體代表等逾百位行業同仁，圍繞商業不動產REITs、文商旅體展融合、中位數城市消費潛力、資產管理與運營等核心議題展開深度交流，解碼城市發展動能，探尋行業增長路徑。
戴德梁行大中華區首席執行官趙錦權為本次發布會發表開場致辭。他指出，2026年上半年，中國商業不動產行業正經歷一輪清晰的結構升級與邏輯重塑。其中最具標誌性的行業事件，當屬商業不動產REITs市場的爆發式升溫：伴隨着政策端持續擴容、底層資產範疇穩步拓寬，優質商業資產的資本化通道被全面打通。這不僅為存量資產盤活提供了成熟的退出路徑，更為資本市場輸送了大量現金流穩定、兼具防禦性與成長性的優質標的，推動整個行業從「重開發、重持有」正式邁向「運營賦能+資本兌現」的資管新階段。
近日，戴德梁行發布2026年二季度北京寫字樓市場最新研判。數據顯示，二季度北京甲級寫字樓市場總存量維持在1,368萬平方米，市場延續一季度調整態勢，整體處於階段性築底過程，租金水平持續分化，整體市場仍呈震盪走勢。具體來看，北京全市寫字樓平均租金為每月每平方米人民幣191.28元，按月下降4.5%，按年下降13.8%；北京五大核心商圈平均租金為每月每平方米人民幣220.75元，按月下降5.2%，按年下降14.3%。
需求端方面，二季度市場無新增供應入市，疊加部分企業租戶大面積新租動作共同帶動，全市寫字樓淨吸納量達63,412平方米。縱觀2026年上半年，北京全市與五大核心商圈淨吸納量均不及去年同期水平，分別達77,303平方米和-14,554平方米。空置率方面，全市空置率較2025年末下降0.6個百分點至15.3%；五大核心商圈空置率較年末上升0.2個百分點至10.5%。
成交結構層面，租金下行持續帶動企業搬遷需求釋放，搬遷成為上半年市場主導成交類型，續租佔比緊隨其後，二者分別占上半年租賃成交總面積的47.7%和39.9%。
行業需求結構上，TMT、專業服務業和金融業三大傳統行業仍為需求核心支撐，上半年分別佔全行業新簽約總面積的40.5%、21.4%和16.0%；醫療健康行業佔比7.2%，位居第四。二季度新設與搬遷類需求中，TMT、專業服務業、金融業和能源產業租賃面積位居前四，分別佔全行業新簽約總面積的43.3%、25.4%、11.9%和5.8%。
戴德梁行北區項目及企業服務部主管、副董事總經理鄧姍姍表示，結合2026年一、二季度北京寫字樓市場監測數據與實際成交案例來看，北京CBD商辦市場韌性凸顯，當前區域內的搬遷需求本質是企業在CBD內部的辦公品質升級與規模擴張，上半年多宗數千平方米級大宗租賃成交均為核心區內的升級、擴租動作，帶動CBD空置率從一季度的12.57%回落至二季度的11.77%，核心商辦基本盤始終穩固。產業維度，金融、專業服務等高產值租戶在上半年成交中佔比超70%，總部辦公、國際業務等高附加值功能持續集聚，產業生態優勢難以被替代。與此同時，外資機構加速落地佈局、長期資本重倉核心地塊，充分印證了CBD作為首都國際商務門戶的稀缺性與長期資產價值；租金端核心商圈抗跌性顯著優於全市平均水平，市場處於理性調整周期。整體而言，北京CBD在存量優化周期中持續夯實發展根基，其長期價值與集聚能力依然是北京商辦市場的堅實壓艙石。
在主旨分享環節，戴德梁行首席政策分析專家、北區研究部主管魏東以「中位數城市——中國消費基本盤透視」為題發布研究成果。她表示，廣大中位數城市構成了中國消費的堅實基本盤，其龐大的人口基數與持續釋放的消費升級潛力，是支撐中國消費市場長期韌性的核心力量。與此同時，縣域商業基建持續完善、連鎖品牌加速下沉、本土「小城品牌」反向逆襲全國，疊加服務消費、文旅休閒、特色商業等賽道的爆發式增長，正讓中位數城市成為零售與商業地產企業全國佈局的「壓艙石」與增量藍海。
戴德梁行北區業務市場部主管、副董事總經理蔡揚圍繞「文商旅體展賦能城市新生態」主題展開分享。她提出，文商旅體展如今已從商業地產的配套升級為拉動資產增值、賦能區域發展、優化營商環境的核心引擎。她以通州運河西岸、郎園STATION、長春這有山三個標杆項目為例，分別介紹了「體育+商業+文旅」補齊商務區人氣短板、老舊工業遺存打造文創產業生態圈、傳統商業植入展覽基因提升經營效益的成功實踐。她建議，政府可通過統籌規劃、打造城市IP、創新場景、延續文脈推進城市空間活化；而媒體能夠拓寬傳播渠道、搭建政企協同平台、對外展示優良的區域營商環境。戴德梁行也表示，願攜手各界探索商業地產高質量發展路徑，助力北京打造國際消費中心城市。
本次發布會的重磅環節之一，是戴德梁行權威首發《2025-2026亞洲REITs研究報告》。該報告系統梳理了亞洲各主要市場REITs的市場表現、品類結構與政策演進，重點剖析了中國公募REITs市場的擴容進程與發展機遇。戴德梁行北京估價及顧問服務部主管、資產證券化業務負責人楊枝表示，隨着首批商業不動產REITs成功落地，公募REITs正式進入「基礎設施+商業不動產」雙輪驅動時代，商業不動產資產證券化迎來重要政策窗口期。他強調，底層資產的運營質量與現金流穩定性是決定REITs價值的核心，專業化、精細化的資產管理能力或將成為未來不動產資產對接資本市場的核心門檻。
本次發布會設定圓桌論壇環節，以「商業不動產REITs與資本新局」為主題，由戴德梁行北京估價及顧問服務部高級助理董事董一凡擔任主持人，與金隅資產運營公司副總經理鄧瀛，國壽資本公募REITs業務負責人李子卜，中信證券全球投資銀行管理委員會債務孖展業務線副總裁易洪帆，戴德梁行北區商業部主管孟禕等多位嘉賓展開深度對話。
董一凡表示，自2025年年底商業不動產REITs推出以來，發行端積極響應，目前申報至交易所共22單REITs產品，其中4單產品已成功上市，整體市場發展迅速；該批REITs底層資產涵蓋寫字樓、購物中心、奧特萊斯、酒店等業態，資產類型更為豐富，為更多存量資產打通盤活通道，為資本市場提供了更多配置選擇。
孟禕表示，當前商業不動產市場分化加劇，核心城市標杆購物中心與頭部奧特萊斯憑藉穩定經營表現，成為資本市場高度認可的優質底層資產。這一趨勢源於消費行為、客群結構、場景訴求等五大維度的結構性變革，徹底重塑了商業資產的價值邏輯。國內消費K型分化態勢持續深化，大衆消費從單一購物轉向社交、休閒、文旅度假等多元體驗需求，線下商業體驗價值已超越傳統零售價值。如今，「線下沉浸式體驗+線上私域會員深耕」的全域運營模式成為優質項目標配，缺乏數字化能力的傳統商業持續貶值、加速出清。業態層面，奧萊微度假、購物中心文化策展兩大賽道持續擴容，運動戶外、親子、輕文旅三大體驗業態，成為拉動項目客流與業績增長的核心動力。行業已邁入存量提質時代，具備場景差異化、數字化能力與優質體驗業態的核心商業項目，將持續領跑市場。
發布會最後，戴德梁行北區董事總經理胡峯發表總結致辭。他表示，本次發布會圍繞消費趨勢、文商旅體展融合、REITs市場、資產管理與運營等核心議題，呈現了戴德梁行的深度研究與行業洞察，也搭建了產業與資本深度交流的橋樑。2026年下半年，房地產市場將在調整中持續孕育結構性機會，城市更新、資產證券化、產業升級將成為貫穿市場發展的核心主線。戴德梁行將持續深耕不動產市場，依託全產業鏈的專業服務能力，為客戶提供從資產運營到資本運作的一站式解決方案，與行業同仁攜手前行，共赴城市高質量發展的新徵程。
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