時至6月，我國公募REITs正式邁入迎來上市五周年重要時刻。五年來，公募REITs從首批試點逐步走向常態化發行，底層資產範圍持續擴圍，已覆蓋高速公路、產業園區、能源、市政環保、保障性租賃住房、消費基礎設施、數據中心等多類基礎設施資產，為盤活存量資產、服務實體經濟和豐富投資者配置工具發揮了積極作用。
近期，公募REITs二級市場波動有所加劇。截至6月30日，中證REITs全收益指數年內有所調整。此後，估值、資金、基本面三方面信號正在發生積極變化。中信建投證券等多家券商研究所近期研究指出，當前公募REITs市場已進入估值低位區間，隨着指數基金發行、險資入市預期升溫和長期配置需求釋放，市場供需格局有望邊際改善。
估值迴歸歷史低位，配置性價比顯現
從估值角度看，本輪調整已較充分反映短期壓力。截至6月30日，產權類REITs分派率與十年期國債收益率利差接近2.8%，處於95.5%的歷史分位，已接近2024年初、2025年初兩輪市場底部區域。回顧前兩輪利差高位後，公募REITs市場均出現不同程度的估值修復。本輪調整後，當前估值安全墊進一步夯實，市場已經具備重新審視長期配置價值的基礎。
在低利率和資產荒環境下，公募REITs兼具相對穩定現金流和強制派息屬性。當前產權類REITs平均分派率約4.6%，產業園區、倉儲物流等部分板塊分派率已超過5.3%。對於中長期資金而言，市場短期波動帶來的估值回落，反而使優質資產的預期回報重新具備吸引力。
增量資金入市在即，市場供需格局有望改善
資金端變化是本輪市場反轉的重要變量。首批4只中證REITs全收益指數基金已公告於7月1日至7月7日集中發售，單隻產品募集上限3億元，合計最高可帶來12億元增量資金。指數基金落地後，將為公募REITs市場引入更加穩定的被動配置資金，有助於改善市場流動性和投資者結構。
同時，二級債基將REITs納入投資範圍、險資入市政策預期升溫，均有望推動公募REITs從存量博弈走向增量配置。與短期交易型資金相比，保險資金、指數基金、養老金等長期資金更關注資產現金流穩定性、派息確定性和長期回報，資金屬性與REITs產品特徵更為匹配。隨着增量資金渠道持續拓寬，市場供需關係有望逐步修復。
基本面運行穩健，抗周期及高景氣資產具備較強業績支撐
從基礎資產經營情況看，公募REITs整體韌性仍在。2026年一季度，消費、保租房、市政環保等抗周期板塊表現相對穩健；高速公路、能源、數據中心等現金流穩定性較強或景氣度較高的板塊仍具備較強業績支撐。
市場研究機構指出，當前市場已處於估值築底、資金改善、基本面分化但整體穩健的關鍵階段。後續可重點關注三條主線：一是分子端穩健的抗周期板塊，包括市政環保、水電及火電、政策性保租房等低波動方向；二是符合國家戰略或景氣度邊際修復的板塊，包括數據中心、部分倉儲物流和交通基礎設施項目；三是原始權益人擴募訴求較強、儲備資產優質、長期成長路徑清晰的REITs產品。
經過五年發展，公募REITs已從試點階段邁入提質擴容擴圍和制度完善並行的新階段。商業不動產REITs落地、指數基金推出、長期資金入市預期增強，均意味着公募REITs市場的投資者基礎和產品生態正在持續豐富。短期調整往往是長期資金重新定價優質資產的窗口。隨着增量資金逐步入市、市場情緒修復和基本面驗證推進，公募REITs市場有望從估值底部逐步走向修復階段。對於堅持中長期配置的投資者而言，當前已進入值得重點關注和積極研究的時間窗口。
責任編輯：宋雅芳