作為國內首單央企商業不動產REIT，備受市場關注的華夏保利商業REIT將於7月15日正式發售。根據網下詢價結果，該項目發行價格較評估基準折價10%，對應2026年及2027年預測現金分派率分別為5.99%和6.01%。在當前公募REITs市場常態化發行背景下，該定價水平為二級市場提供了較好的安全邊際，更好體現了資產本身的現金流回報屬性。
分派率具備市場競爭力，投資性價比已經顯現
記者觀察到，相較於過去一段時間一級市場的火熱行情，近期一些REITs詢價認購倍數較低。相較於過往市場高溢價發行帶來的波動風險，當前的市場定價機制逐步趨於成熟。「受當前市場情緒影響，市場認購熱度階段性走弱，客觀上確實影響了近期啓動詢價的REITs認購倍數。但是換個角度，這也是看好REITs市場發展的各類資金配置的關鍵窗口期，參與認購的都是非常認可產品價值的投資機構，一定程度上也增加了產品上市後的穩定性。」某機構分析師向記者表示。
實際上，可以從收益指標算一筆賬，該項目發行後的預期分派率優於同類已上市REITs平均水平。較高的初始分派率為投資者提供了確定的久期回報，也為上市後的價格表現預留了緩衝空間。對於追求絕對收益的配置型資金而言，在當前市場環境下也更具吸引力。
底層資產位於大灣區核心，現金流生成能力穩定
該項目底層資產由廣州保利中心與佛山保利水城組成，均位於粵港澳大灣區核心城市的關鍵區位，形成「甲級寫字樓+區域型購物中心」的雙業態組合。
廣州保利中心位於廣州市天河區珠江新城核心區，毗鄰廣州地鐵5號線獵德站，總建築面積約7.9萬平方米，涵蓋38層辦公空間及3層商業配套，是集超甲級寫字樓、高端商業於一體的地標綜合體。項目地處廣州CBD核心，區位優越、交通便利，周邊商務氛圍濃厚，是保利發展寫字樓板塊的標杆項目。
佛山保利水城項目位於佛山市金融CBD核心區，是佛山市南海區桂城街道的標誌性購物中心項目。2025年7月，項目升級為「佛山保利水城時光匯」，進一步提升了商業品質和消費體驗。項目輻射南海桂城、獅山、大瀝及廣州荔灣等人口密集區，並有望吸引港澳客群，持續釋放消費潛力。
歷史運營數據顯示，兩處資產展現出強勁的消費吸引力和穩定的現金流生成能力。同時，原始權益人及運營管理機構明確表示，將一如既往地做好資產的精細化運營，通過積極的運營管理手段提升收益。
原始權益人參與戰略配售，長期看好產品平台價值
本次項目的原始權益人及運管統籌機構保利發展控股集團股份有限公司是國內商業地產領域的領軍者，資產規模超萬億，連續三年銷售規模第一，擁有超過200個在營項目及超100萬平方米的優質擴募儲備資產，為REITs提供堅實支撐。原始權益人的高比例留存，實現了與公衆投資者的利益深度綁定，也為後續資產的精細化運營及潛在擴募提供了實質性支撐。原始權益人將優質的資產拿出來與社會資本共享，不僅是為了響應國家盤活存量資產的政策號召，更是央企社會責任感與格局的體現。
隨着公募REITs市場進入高質量發展階段，投資邏輯正從短期博弈轉向長期價值配置。華夏保利商業REIT以市場化定價完成發行，其核心價值在於底層資產的穩健現金流與可預期的分派回報，為投資者提供了參與大灣區核心商業資產配置的標準化渠道。
二級市場短期波動不改長期價值，市場逐步企穩回升
今年上半年，公募REITs二級市場出現波動，主要由短期情緒主導，存量資金跨資產分流、技術止損負反饋等多因素疊加共振。整體來看，上述影響多為情緒面影響與資金面的擾動，基本面無系統性利空，當前估值處於歷史低位。經過這一輪調整，很多REITs產品的估值已經回到了非常有吸引力的區間。從分派率的角度看，當前產權類REITs相對國債的利差處於歷史極高分位，經營權類的內部收益率也相當可觀。對於以獲取穩定現金流為目標的長期投資者而言，當下或許正是難得的佈局窗口。
近期的市場波動確實讓不少投資者感到焦慮，但如果把視角拉長，當下的回調恰恰提供了以更合理價格佈局優質資產的機會。公開數據顯示，從細分板塊來看，不同的資產類別各具亮點。商業零售板塊整體運營表現堅挺，一季度經營穩中向好，整體收入按年提升7.9%，跑贏全國社零表現（1-3月全國社零累計按年+2.4%），驗證了已上市底層資產經營的穩定性和業績增長韌性。
2026年6月，首批4只跟蹤中證REITs全收益指數的公募基金產品獲批，標誌着我國公募REITs市場正式邁入指數化投資新紀元，是公募REITs投資產品體系的重大創新突破。REITs指數基金以中證REITs全收益指數為跟蹤標的，有利於推動REITs投資向指數化、標準化、規模化階段縱深邁進，將為REITs市場持續引入長期穩定增量資金，豐富投資者結構，顯著提升市場流動性，為公募REITs市場高質量發展注入強勁動能。
截至6月29日收盤，中證REITs全收益指數收盤價958.81點，相較於上周最低點上漲3.51%，二級市場釋放觸底回升信號。我們相信，短期的市場波動不影響長期價值，擁有優質底層資產、優異運營能力並能產生穩定現金流的REITs產品，將在時間的沉澱下展現長期價值。
責任編輯：郭栩彤