龍湖商業的Capex改造再下一城。

6月中旬，龍湖北京大興天街為期一年的Capex改造落下帷幕，12米高的「樹王」、10米跨層水幕垂落，加之植物包裹着的林下外擺，呈現出一片全新的「城市綠洲」。在過去幾天，這個名為「沐光島」的新場景，成為北京市大興區最火爆的商業區域之一。

數據顯示，在沐光島開業的前四天，北京大興天街這座已經開業十年的商業體，全場銷售、客流、車流均創下年內新高。其中，日均客流達成超6萬，按年增長接近15%，日均車流按年增長30%以上；剔車銷售額達成近3500萬，按年增長超150%；而沐光島區域在開業4天的銷售額更超過160萬，按年增長超700%。

不僅是北京大興天街。近兩年來，龍湖加大了對存量項目Capex改造的投入力度，目前，包括重慶北城天街、蘇州獅山天街、杭州濱江天街、北京長楹天街在內等多個頭部項目均已完成Capex改造。

存量項目的煥新成果，已在2026年陸續顯現。以重慶北城天街為例，該項目在無閉店的情況下，完成為期600天的改造，實現了建築、景觀、室內裝修的全面煥新，並同步引進全新品牌，如Coach、Vivienne Westwood等國際知名品牌，還落地多家品牌的重慶首店、旗艦店。整個改造完成後，重慶北城天街今年1-5月實現營業額按年超50%的增長。

改造項目同店按年數據的大幅提升，也成為龍湖商業業績全面向好的重要推動力量。截至5月末，龍湖已開業商場整體出租率高達97%，1-5月剔車營業額整體增長18%，同店按年增長9%。「項目的升級改造，在後續也將成為集團商業增長新的動力。」在日前召開的股東會上，龍湖集團管理層在談及商業運營業務時透露，今年下半年將新開業8座全新商場，並會啓動集團最大的商業項目重慶時代天街的升級改造。

伴隨着行業傳統發展邏輯的轉變，近年來，龍湖在主動收縮地產開發體量的同時，推動以商業為代表的運營及服務業務保持良性增長。

在2025年，龍湖集團運營及服務業務合計實現收入267.7億元，創下歷史新高，在集團營業收入中佔比達到27.5%；運營及服務業務全年實現核心權益後利潤79.2億元，整體毛利率超50%，淨利率約30%。

「龍湖的運營及服務業務已經成為公司的現金流及利潤的支柱。」龍湖集團管理層在股東大會上表示，運營及服務業務作為公司發展的增長盤，未來將保持穩健的增長態勢。

在新的座標系與新的估值邏輯之下，龍湖集團也在推動轉型的深入。根據管理層預測，最晚在2028年，龍湖集團的運營及服務業務收入就將超過開發業務，屆時，龍湖也將完成收入結構的轉換。

市場也對龍湖的轉型舉措投出讚成票。不久前，國際評級機構惠譽調整了對龍湖集團的評級方法論，從此前的中國開發商方法論轉為亞太房地產REIT方法論。惠譽表示，新方法論反映了龍湖集團不斷變化的業務模式，過去幾年，龍湖的開發業務有所收縮，而其運營及服務業務則持續增長，2025年運營及服務業務佔集團總資產和EBITDA的大部分，成為公司信用狀況的關鍵驅動因素。