首批四隻商業不動產REITs上市奧萊資產備受追捧，底層資產運營成後市關鍵

每日經濟新聞

06/18

登入新浪財經APP 搜索【信披】查看更多考評等級　　記者|包晶晶編輯|許紹航　　6月18日，公募REITs（不動產投資信託基金）市場迎來重要節點——首批四隻商業不動產REITs正式在交易所掛牌交易，公募REITs底層資產類別從基礎設施拓展至商業不動產領域。　　上市首日，四隻產品開盤全部上漲，隨後走勢出現分化。　　截至收盤，國泰海通砂之船商業REIT（508602）報6.144...

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 編輯|許紹航    \n　　6月18日，公募REITs（不動產投資信託基金）市場迎來重要節點——首批四隻商業不動產REITs正式在交易所掛牌交易，公募REITs底層資產類別從基礎設施拓展至商業不動產領域。\n　　上市首日，四隻產品開盤全部上漲，隨後走勢出現分化。\n　　截至收盤，國泰海通砂之船商業REIT（508602）報6.144...</p>\n\n<a href=\"https://finance.sina.com.cn/roll/2026-06-18/doc-inicvrtp3237987.shtml\">網頁鏈接</a>\n\n</div>\n","source":"sina","html":"<!DOCTYPE html>\n<html>\n<head>\n<meta http-equiv=\"Content-Type\" content=\"text/html; charset=utf-8\" />\n<meta name=\"viewport\" content=\"width=device-width,initial-scale=1.0,minimum-scale=1.0,maximum-scale=1.0,user-scalable=no\"/>\n<meta name=\"format-detection\" content=\"telephone=no,email=no,address=no\" />\n<title>首批四隻商業不動產REITs上市 奧萊資產備受追捧，底層資產運營成後市關鍵</title>\n<style 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 編輯|許紹航    \n　　6月18日，公募REITs（不動產投資信託基金）市場迎來重要節點——首批四隻商業不動產REITs正式在交易所掛牌交易，公募REITs底層資產類別從基礎設施拓展至商業不動產領域。\n　　上市首日，四隻產品開盤全部上漲，隨後走勢出現分化。\n　　截至收盤，國泰海通砂之船商業REIT（508602）報6.144元，漲幅11.08%；中金唯品會商業REIT（508603）報3.888元，漲幅1.04%；中信建投首農商業REIT（508601）報3.056元，漲幅1.43%；匯添富上海地產商業REIT（508600）報4.093元，漲幅0.02%。不同業態底層資產表現分化明顯——社區商業與兩隻奧萊（即奧特萊斯，Outlets，品牌直銷購物中心）類資產均有所上漲，寫字樓資產漲幅較低，盤中一度破發。\n　　此次上市的四隻商業不動產REITs「網下+公眾募資」合計總額達203.32億元。戰略配售名單中出現了國新資管、中國保險投資基金等機構身影，四隻產品網下有效認購倍數從38.6倍到103.8倍不等，均獲多倍覆蓋。\n　　第一太平戴維斯估值及專業顧問服務廣州負責人、董事周志鵬以書面方式對《每日經濟新聞》記者（下稱「每經記者」）表示：「中長期機構配置會持續向社區商業、頭部奧特萊斯傾斜，二者將成為商業REITs配置的核心壓艙石資產。」\n　　回顧發售階段，四隻產品均展現出較強的市場號召力，均在公眾發售首日提前結束募集並啓動比例配售，網下認購倍數從38.6倍到103.8倍不等。\n　　從底層資產看，奧萊資產在一級和二級市場均更受追捧，二級市場上，截至今日收盤，漲幅最高的產品——國泰海通砂之船商業REIT底層資產為奧特萊斯購物中心。\n　　此外，國泰海通砂之船商業REIT（底層資產為奧萊）網下認購倍數103.8倍，為四隻產品中最高；中信建投首農商業REIT（底層資產為社區商業）網下認購倍數80.2倍；中金唯品會商業REIT（底層資產為奧萊）網下認購倍數68倍；匯添富上海地產商業REIT（底層資產為寫字樓）網下認購倍數38.6倍。\n　　其中，國泰海通砂之船商業REIT認購價格5.531元/份，募集基金份額總額10億份，募集資金總額約55.31億元，開盤首日漲幅和成交量大幅領先；中金唯品會商業REIT獲准募集基金份額總額20億份，系目前國內發行規模最大的奧特萊斯REITs；匯添富上海地產商業REIT發售價格4.092元/份，最終募集10億份，開盤後短時間內微漲，隨後跌破發行價，但在收盤時翻紅。\n　　每經記者注意到，據《公募REITs周報（5月18日—5月22日）》，按發售公告披露的發行價計算，上海地產、首農、砂之船、唯品會為原始權益人的4單商業不動產REITs，按招募書預計可供分配金額計算的2026年度預計分派率分別為4.47%、5.65%、4.96%、4.40%，這一估值是否已充分反映了不同城市、不同業態商業地產的潛在風險與增長預期？\n　　「整體來看，一級市場僅在板塊維度完成了風險溢價分層，但單項目層面的差異化價值尚未實現精細化定價。」周志鵬分析，「不同底層資產天然存在周期屬性差異。本次商業REITs底層涵蓋寫字樓、綜合購物中心等強周期業態，現金流高度依賴運營管理水平，波動幅度顯著高於農貿市場、社區便民商超這類剛需消費資產，因此市場通過抬高分派率給予風險補償，板塊間的收益率價差具備合理底層邏輯。同時，定價已初步體現城市能級梯度，一線核心片區資產分派率更低、估值更剋制，遠郊及三、四線城市資產附加更高風險溢價。」\n　　「業態大類的系統性風險已在一級定價中體現，但單個項目的資格優劣、長期成長潛力未能充分分化，更細緻的估值定價差異，將在上市後由二級市場博弈完成。」周志鵬補充説。\n　　此次上市的四隻REITs底層資產覆蓋奧特萊斯綜合體、社區商業與核心城市甲級寫字樓。其中國泰海通砂之船商業REIT底層資產為砂之船（西安）奧特萊斯項目，2025年銷售額近28億元，2023年—2025年平均出租率均在98%以上；中金唯品會商業REIT底層資產為鄭州杉杉奧特萊斯與哈爾濱杉杉奧特萊斯；匯添富上海地產商業REIT底層資產為上海黃浦區鼎保大廈與鼎博大廈，截至招募説明書披露期，鼎保大廈出租率維持100%，鼎博大廈出租率高達99.33%；中信建投首農商業REIT底層資產聚焦北京區域優質商業物業，覆蓋常住人口剛需消費。\n　　對於不同業態底層資產的安全邊際，周志鵬認為，第一梯隊為成熟社區商業，是所有商業REITs中最接近純固收屬性的品類。依託周邊常住居民剛性消費需求，租户分散、租期均衡，長期空置率維持低位，受宏觀消費周期衝擊極小，派息兑現確定性最高，但成長天花板有限。\n　　第二梯隊是頭部奧特萊斯，儘管收益表現一定程度依賴運營團隊招商能力，但成熟標杆項目出租率、租金韌性顯著更強；一線核心商圈標杆購物中心是第三梯隊，核心地段稀缺性突出，品牌迭代、業態升級具備增值空間，但3至5年一輪的大規模調改帶來持續資本開支壓力，現金流波動幅度高於社區商業與頭部奧萊。\n　　而安全邊際最弱、內部分化最極致的是寫字樓資產。\n　　「絕大多數非核心區域寫字樓仍面臨新增供應過剩、企業租賃需求收縮、空置率走高的問題，派息波動風險在全品類中最高。」周志鵬判斷，中長期機構配置會持續向社區商業、頭部奧特萊斯傾斜。\n　　針對寫字樓業態的前景，周志鵬認為：「當供需關係修復、信息披露充分、定價體系成熟三方面形成合力後，優質核心寫字樓完全有可能獲得與消費類REITs接近的估值水平和市場認可度。」\n　　此次四隻商業REITs的投資者結構呈現出鮮明的機構化特徵——機構持有份額超九成，險資與國資佔比較高。\n　　據上市交易公告書，截至2026年6月9日，匯添富上海地產商業REIT機構投資者持有份額佔比97.05%，國泰海通砂之船商業REIT機構投資者持有場內份額佔場內總份額的99.70%，中金唯品會商業REIT截至2026年6月10日機構投資者持有份額佔比99.77%，中信建投首農商業REIT機構投資者持有場內基金份額佔比99.03%。\n　　以中信建投首農商業REIT為例，根據公告，前十大持有人中，北京糧食集團有限責任公司和北京市西郊農場有限公司分別持有2億份和1.4億份（佔比20%和14%），是第一和第二大持有人。國新資管持有2554萬份，位列第五大持有人，前十持有人還有中信證券、深圳市高新投集團有限公司等，此外中國保險投資基金也出現在國泰海通砂之船商業REIT的前十大持有人名單中。\n　　周志鵬向記者分析，商業REITs正在從「市場定價邏輯」轉向「負債配置邏輯」驅動的定價體系。外資主導商業地產投資階段，實際上是權益增值思維，核心收益來源為租金持續上漲、物業翻新增值、資本化率下行帶來的資產價差；而當前險資、國資主導的內資配置體系，核心訴求是負債久期匹配、穩定絕對派息、控制淨值波動。\n　　「這種資金結構將帶來兩大長期市場影響：板塊估值中樞將長期維持平穩，短期難以泡沫化；另一方面，二級市場流動性整體偏弱、走勢平穩，險資、國資均以長期底倉配置為主，鎖倉比例高、交易換手意願低，優勢是行情回撤幅度小、抗波動能力強，短板是缺少交易型增量資金，難出現持續性放量行情，整體呈現類債券的低波動特徵。」 周志鵬判斷。\n\n\n海量資訊、精準解讀，盡在新浪財經APP\n\n責任編輯：宋雅芳","kind":"news","is_publish_news":true,"is_publish_highlight":false,"is_publish_live":false,"is_publish_wemedia":false,"editions":null,"column":"","sentiment":"0","news_tag":"","news_rank":0,"isVideo":false,"video":null,"symbols":[],"gpt_button":1,"need_auth":false,"need_login_tip":false,"code":"91000000","status":"200"}}}

首批四隻商業不動產REITs上市 奧萊資產備受追捧，底層資產運營成後市關鍵

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