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來源：中國經營網
中經記者 王力凝 夏欣 上海報道
2026年6月18日上午，上海證券交易所的一聲鑼響，宣告商業不動產REITs試點正式破冰。匯添富上海地產商業REIT（508600.SH）、中信建投首農商業REIT（508601.SH）、國泰海通砂之船商業REIT（508602.SH）、中金唯品會商業REIT（508603.SH）四隻產品同步掛牌，總募集資金超200億元，平均網下認購倍數達78倍，公衆份額全部一日售罄。
從2021年首批基礎設施REITs上市，到如今打通商業不動產這一萬億量級賽道，整整五年。從試點公告發布到首批產品上市，不足半年。兩個時間節點之間，是中國商業地產從「重資產持有」邁向「資本化運營」的歷史性轉軌。
破冰：五年佈局，政策窗口半年走完全程
2025年年末，證監會正式發布商業不動產REITs試點公告及配套規則，從試點政策落地到首批四隻產品登陸上交所，前後不足半年。相比基礎設施REITs從政策研究到首批上市歷經數年的鋪墊，彰顯了監管層支持商業不動產證券化、推動存量資產盤活的政策導向。
過去數年，商業地產深陷「重資產、高沉澱、周轉慢」的結構性困局，大量存量物業沉澱於企業報表，變現渠道匱乏，資金循環不暢。商業不動產REITs的到來，為這一困局提供了標準化的退出通道。
中信建投基金董事長金強表示，將流動性較弱的商業地產轉化為公開交易產品，一方面幫助持有方盤活存量、回籠資金，推動向輕資產運營模式轉型，另一方面讓普通投資者低門檻參與大型商業地產投資，享受租金與增值雙重收益。
首批四隻產品的底層資產選擇，充分體現了「試點即示範」的邏輯。資產覆蓋北京、上海、鄭州、西安、哈爾濱等核心城市，業態橫跨奧特萊斯、購物中心、商業綜合體與寫字樓，原始權益人兼顧地方國有龍頭企業與頭部民營企業。
以中金唯品會商業REIT為例，其底層資產鄭州、哈爾濱兩處杉杉奧特萊斯項目，近三年年均銷售額複合增速均超7%，出租率連續三年維持在99%以上，均為所在省份銷售額排名第一的奧特萊斯項目。中信建投首農商業REIT的底層資產龍德廣場，已在北京昌平天通苑地區穩定運營17年，是北五環地區的區域性商業地標，為北京國資體系首單商業不動產REITs落地提供了堅實的資產基礎。
截至目前，全市場已受理21只商業不動產REITs，擬募集規模超600億元。中信建投證券REITs與資產證券化部負責人餘彥平認為，這一擴容節奏呈現出「起步穩、擴容快、標準嚴」的特徵。監管層在保障發行效率的同時，始終堅守合規底線、估值審慎與現金流真實三大核心原則。從供給端來看，受理項目已展現出資產「規模大」與原始權益人「多元化」的特點。隨着首批項目落地形成示範效應，後續仍會有一批覈心城市優質商業項目接續申報，一段時間內市場將維持密集的發行節奏。
熱銷：200億一日告罄，機構搶籌折射稀缺邏輯
市場的反應比預期更為熱烈。四隻產品自5月下旬陸續開啓發售，無一例外提前結束募集，公衆份額全部一日售罄並啓動比例配售，總募集資金超200億元。平均網下認購倍數達78倍，其中中信建投首農商業REIT公衆認購倍數超100倍，中金唯品會商業REIT網下認購約68倍，四隻產品定價均高於詢價區間上限。
認購熱度背後，是機構投資者對這類資產配置價值的清醒判斷。商業不動產REITs的收益來源以市場租金為核心，派息穩定、與大類資產相關性低，兼具資產增值彈性，天然契合保險、養老金等長期資金的久期匹配需求。首批戰略投資者陣營中，國新資產、北京金控、首鋼平準基金等國資，以及中信、國泰海通等頭部券商，華夏、易方達等主流公募基金悉數入場，機構投資者持有份額比例超90%。
「市場普遍對於強運營主體、穩定現金流、成長空間明確的不動產標的更加關注和認可。」中金基金總經理宗喆表示，中金唯品會商業REIT約68倍的網下認購熱度，反映專業機構投資者對奧特萊斯資產核心定價邏輯的認可。底層雙資產運營穩健，預測分派率高於同類REITs板塊均值，現金流回報具備吸引力；跨區域佈局分散單一區域風險，且資產估值審慎，具備合理安全邊際。
市場的高度認可，離不開管理人能力的背書。中信建投證券投行委黨委副書記、聯席主任、董事總經理謝常剛表示，中信建投證券與全資子公司中信建投基金在REITs業務上堅持「一體化管理」原則，將投行在項目盡調、交易設計、申報發售方面的深厚積累與基金公司配置的優質產業背景基金經理有機結合，從申報期到存續期，為REITs業務的審慎展業全程保駕護航。
與此同時，個人投資者的參與熱情同樣不低。對於普通投資者而言，公募REITs提供了一種此前幾乎不可能實現的投資方式——以較低門檻，參與核心城市黃金地段大型商業資產的持有與派息。不過，中信建投基金亦對此專門提示風險：商業不動產REITs風險等級為R3，不是保本產品，也不承諾固定收益，不能只盯着短期價格，也不能簡單把分派率等同於投資收益，投資者須認真閱讀相關風險揭示，結合自身風險承受能力審慎判斷。
展望：萬億存量待盤活，行業進入「運營時代」
首批落地，僅是起點。隨着示範效應形成，業內預計後續申報與發行仍將維持密集節奏。餘彥平判斷，隨着首批項目落地形成示範效應，後續仍會有一批覈心城市優質商業項目接續申報，一段時間內仍會是申報與發行的密集期。
對於商業地產行業而言，這一變化帶來的不僅是退出渠道，更是運營邏輯的根本重塑。公募REITs對底層資產有嚴格的信息披露要求，出租率、銷售額、客流量、分派率等核心經營指標須定期對外公示，持續接受市場檢驗。中金基金總經理宗喆直言，相比基礎設施REITs，商業不動產的市場化運營程度更高、更依賴運營能力，行業競爭正從單純的項目資源挖掘，轉向全鏈條不動產資管能力比拼，並將加速行業分化與馬太效應。
對於國有企業而言，商業不動產REITs還提供了一條優化資本結構、聚焦主業的新路徑。首農食品集團董事長袁浩宗表示，REITs上市讓集團第一次完整走通了「資產篩選—合規重組—市場定價—公開上市—運營派息」的全鏈條。過去是「把資產管好」，未來要「把資產管好、把資本轉活」，從而推動集團從「重資產持有型」向「資產運營+資本運作雙輪驅動」的戰略轉型。
在更宏觀的制度層面，配套政策的跟進正在加速這一市場的生態完善。相關部門與地方政府正在研究推進土地使用權續期、稅收支持、保險資金投資等配套舉措；4只中證REITs全收益指數基金已獲證監會批覆，預計可為市場引入超10億元增量資金。
上交所有關負責人表示，將堅持「穩起步、穩發展」，以商業不動產REITs試點為契機，推動REITs市場高質量發展，營造「資金願意來、企業留得住、投資者有回報」的市場生態，為更好服務國家戰略、民生福祉和資本市場持續穩定健康發展貢獻力量。
（編輯：夏欣 審核：李慧敏 校對：顏京寧）
責任編輯：石秀珍 SF183