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來源：地產K線
文/樂居財經 曾樹佳
中交地產（SZ000736）實現「脫帽」了。
去年，它用7個月的時間，完成資產重組，將一系列房地產重資產剝離。
於是，其資產負債率迅速下降、淨資產轉為正數，滿足了擺脫退市風險警示的條件。
中交地產搖身一變，將自己的業務內核，換成了物業服務、資產管理運營等輕資產，還順勢換了個高管班底，王堯、曾益明的一二把手組合，走馬上任。
不過，為其兜底的控股股東中交房地產集團，則扛下了所有。
因接收了中交地產的房地產資產，去年中交房地產集團的資本公積，減少了32.53億元，降幅為55.53%。
甩掉包袱
因2024年歸屬於上市公司股東的淨資產為負值，中交地產在去年4月16日，被實施退市風險警示。
股票簡稱由此「披星戴帽」，從「中交地產」變成了「*ST中地」。
面對這種情況，中交地產早已祭出了應對之策。
2025年1月，它宣佈了一項重大資產重組：
將持有的房地產開發業務相關資產及負債，轉讓至控股股東中交房地產集團。
甩掉地產的目的，是為了降低資產負債率，提升盈利能力。這是直接關係到能否「摘帽」的硬性指標。
而交易完成後，中交地產聚焦於物業服務、資產管理與運營等輕資產業務，實現業務的戰略轉型。
控股股東給它兜了個底。
中交地產轉出去的資產，賬面價值約為434.72億元，負債賬面價值約為473.91億元，淨資產賬面價值約為-39.19億元。
而經資產基礎法評估，標的淨資產評估值為-29.76億元，評估增值9.43億元，增值率24.06%。
由於是負資產，因此交易對價，僅為象徵性的1元。
這項交易，僅歷時7個月便火速完成。2025年8月底，雙方簽署《資產交割確認書》，正式完成交割。
從剝離的成效看，它直接使上市平台換了個內核。
去年，中交地產只有在前8月，纔有房地產銷售業績記錄。
1-8月，它實現全口徑簽約銷售面積43.8萬平方米，簽約銷售金額79.5億元，銷售回款88億元；若論權益口徑，則實現簽約銷售金額54.1億元。
截至去年末，因為重資產的置出，中交地產的總資產23.77億元，按年下降97.79%，歸屬於上市公司股東的淨資產12.08億元，轉為正數；資產負債率從89.75%降到了48.26%。
沒有了房地產項目大額資產減值的計提，其全年歸母淨利潤按年增長66.99%至-17.10億元。
它在年報裏，還重點提到了物業管理業務的收穫：
全年新拓展面積757.8萬平方米，在管面積5，762.59萬平方米，其中城市服務在管面積3，142萬平方米。
換了班底
隨着資產重組的落定，中交地產的管理層，也發生了較大的變動。
去年9月，原董事長郭主龍，原總裁徐愛國，原執行總裁汪劍平，原副總裁楊光澤、孫衛東、陳玲，原財務總監梅瑰等，均同時離職。
新班底變為董事長王堯、總裁曾益明、財務總監何海洪等。
確定了物業服務、資管等業務新方向之後，中交地產匹配了專業對口的管理團隊。
其中，現年42歲的王堯，成為了中交地產史上最年輕的董事長。
他曾擔任中交集團房地產事業部副總經理，也在中交物業服務集團當過董事長（法定代表人），積累了物管業務的經驗。
此次升任中交地產董事長之前，他已是中交地產董事。
曾益明的在物管公司的履歷也很豐富。
2017年，他便擔任龍湖物業服務集團總經理、董事長，並升任龍湖集團副總裁，全面主導龍湖物業的運營與發展。
2021年至2023年，他出任龍湖智創生活執行董事兼首席運營官（COO），期間主導了龍湖智創生活的港股上市籌備工作。
2023年4月，曾益明轉投新成立的中交物業服務集團，出任總經理，負責公司的整體運營。
王堯、曾益明的組合上任不久後，中交地產就宣佈將名稱，從「中交地產股份有限公司」變更為「中交城市發展控股集團股份有限公司」，不過，證券簡稱、證券代碼保持不變。
兜底的代價
憑藉着財務指標的扭轉，中交地產得以「脫帽」，擺脫了退市風險警示。
但上市平台鬆了一口氣，其控股股東中交房地產集團，卻扛下了所有。
近三年，中交房地產集團的歸母淨利潤，分別為-15.92億元、-37.91億元、-52.92億元。
去年的利潤水平，進一步下滑。
而截至2025年末，因接收了下屬公司中交地產的房地產業務，它的資本公積，較2024年末減少32.53億元，降幅達到了55.53%。
一般情況下，在同一控制下企業合併中，若合併方取得的淨資產賬面價值低於支付的合併對價，差額需要衝減資本公積。
中交房地產集團繼續打造一體兩翼多元的「1+2+N」的業務版圖。
其中的「1」，是守住一個核心業務，住宅開發主業。
打好核心業務基礎後，纔是開拓兩個成長型業務，城市更新業務和政策性住房業務；以及打造N個產業鏈多元業務。
不過，堅守地產業務的中交房地產集團，截至今年一季度末的資產負債率，仍達到79.5%。
同期，其存貨體量3，020.67億元，佔總資產的比重為52.87%，超過了一半。
6月3日，中交房地產集團又有了發債的新動向。其2026年度第三期中期票據，註冊金額為60億元，本期發行規模上限為15億元。
該公司的貨幣資金，基本保持穩定。
截至2025年末，其非受限貨幣資金668.25億元，佔貨幣資金的比重為91.2%，具備一定的償債能力。
責任編輯：楊紅卜