摘要：首單甲寫REIT的成功發行，將激勵持有核心城市優質寫字樓資產的持有方加快申報。（報告期2026.04.24-2026.05.27）
市場綜述
全國辦公樓投資與供給深度收縮，單月辦公租金按月按年普降
觀點指數國家統計局數據顯示，期內，全國辦公樓市場延續深度調整趨勢，開發投資與新增供給大幅收縮，行業加速進入「去庫存、控增量、盤存量」的轉型攻堅期。
2026年1-4月，全國辦公樓開發投資額累計905億元，按年下降18.3%，延續下滑趨勢，且降幅較一季度進一步擴大。究其原因，主要是受高庫存壓力、租金持續下行、去化周期拉長等市場因素影響，疊加孖展環境偏緊，房企對辦公物業的投資意願持續低迷，新增開發動力不足、意願跌至低位，市場發展邏輯已從增量開發全面轉向存量盤活。
同期，辦公樓銷售額累計828億元，按年下降1.2%，降幅較投資端大幅收窄，市場自用型需求與核心資產配置需求提供了一定支撐，但整體需求仍顯疲軟，企業擴租、購置意願謹慎。
辦公樓建設層面，新開工面積與竣工面積同步雙降，市場新增供給收縮節奏進一步加快。1-4月全國辦公樓新開工面積及竣工面積累計值分別為332萬平方米和355萬平方米，前者按年下滑31.3%，後者按年下滑24.7%。
兩者降幅顯著高於投資端，預計未來1至2年新增供應將持續收緊，這將有助於緩解中長期的庫存壓力。期內竣工端的收縮，主要受2024-2025年新開工低迷的滯後影響，疊加房企為控制資金佔用而主動放緩項目竣工節奏，使得短期新增供給壓力有所緩解。
辦公租賃市場表現上，觀點指數篩選重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢），監測辦公物業的平均租金走勢情況。
數據來源：同花順，觀點指數整理從數據來看，2026年4月，八城辦公租金均值收於2.45元/平方米/天，按月3月下跌8.29%，終結3月按月回暖的態勢，按年仍下跌12.08%。市場重回下行通道，且按年跌幅顯著擴大，行業整體築底壓力加劇。
企業經營
寫字樓業務經營持續承壓，谷歌簽約入駐廣州西塔
市場數據顯示，2026年一季度，國內重點城市寫字樓空置率雖局部出現邊際回暖，但租金下行趨勢並未扭轉，以價換量仍是業主端去化庫存的核心策略，樣本項目一季度經營數據進一步印證了當前租賃市場偏弱運行的格局。
整體來看，多數樣本寫字樓租金延續回落態勢，2026年3月租金水平按年普遍下滑，較2025年末也出現不同程度的走低，商辦租賃市場需求偏弱，業主端議價能力持續走弱。
當前核心城市寫字樓市場仍在經歷普遍的價格調整，企業經營承壓下成本管控意識增強，租賃決策趨於保守，優先選擇高性價比辦公空間，倒逼業主通過租金讓利實現租戶留存與面積去化，短期內租金下行壓力仍將延續。
數據來源：企業業績，觀點指數整理截至2026年3月末，12個監測樣本寫字樓平均出租率收於76.4%，對比上年同期減少7.5個百分點，較2025年末減少6個百分點。出租率整體走弱主要受個別項目大租戶集中退租導致的極端波動拖累，多數項目出租率保持平穩，變動幅度控制在5個百分點以內。
從數據來看，預計今年下半年重點城市辦公市場整體仍將維持租金偏弱運行、出租率持續分化的態勢。核心城市核心優質資產租金跌幅將持續收窄，出租率穩步築底，產業依賴、非核心區域物業租金與出租率仍存在下行壓力，行業馬太效應進一步強化。
數據來源：觀點指數不完全統計結合本期重點城市寫字樓入駐租賃案例來看，重點寫字樓項目正持續迭代產業結構、強化科技內核，高端商務載體的科創屬性與數字服務屬性持續提升，寫字樓租戶結構進一步向高附加值、新質生產力領域傾斜。
據觀點指數不完全統計，本期重點寫字樓租賃案例覆蓋廣州、深圳、北京、上海、成都、南京、長沙、長春等核心城市，租賃需求覆蓋科技互聯網、金融服務、專業服務、物流跨境貿易、醫藥健康、消費零售、先進製造等行業門類，整體租戶結構持續優化，行業集聚質量進一步提升。
分行業來看，科技互聯網行業是本期統計中佔比（按租賃單數）最高的行業類別，典型入駐主體包括谷歌（Google）、大疆創新、樂鑫科技、太翼科技等。其次金融服務依舊維持穩健的核心基本盤地位，代表性入駐企業包括滙豐銀行、廣發證券廣州分公司、國泰海通證券等等。這類企業在選址上高度集中於各城市的核心金融區。
具體來看，期內谷歌簽約入駐廣州國際金融中心（西塔），是本期最具標誌性的租賃事件，對廣州商辦市場、大灣區產業格局均具備風向標意義。
據觀點指數了解，谷歌此次落地並非佈局傳統研發中心，而是聚焦大灣區跨境數字化服務、企業海外營銷與產業數字化賦能的區域服務型總部，核心邏輯在於貼近實體經濟與外貿產業客群，依託廣州完善的跨境產業鏈實現業務本土化深耕。
投孖展與資本市場
首單科創甲寫REIT獲批通過，陸家嘴集團再售整棟辦公樓
資產退出層面，本期商業不動產公募REITs取得實質性進展，辦公類存量資產證券化路徑進一步成熟。
數據來源：觀點指數不完全統計2026年4月24日，4只商業不動產REITs正式獲得中國證監會准予註冊的批覆，底層資產涵蓋商業零售、辦公等成熟商業業態。
其中，匯添富上海地產商業不動產REIT以鼎保大廈和鼎博大廈為底層資產，成為國內首單獲批通過的甲寫REIT產品，一線城市核心甲級寫字樓正式打通標準化公募REITs退出通道。
首單甲寫REIT推動下，更多辦公類及混合類REITs項目進入審核或申報階段。
5月7日，紅土創新茂業商業REIT獲交易所受理，底層資產包括成都高新區茂業中心C塔（辦公業態），建築面積11.66萬平方米，估值11.01億元。截至2025年末時點出租率為81.75%，租金收繳率為100%，採用收益法評估增值率高達310.61%。該項目代表強二線城市核心區成熟辦公資產的證券化路徑，預測2026年淨現金流分派率為5.32%。
同時招商蛇口加速佈局商業辦公類公募REITs賽道，擬發行境內第三隻公募REITs，
底層資產為深圳太子廣場（辦公）+崑山招商花園城（商業）的「辦公+商業」打包模式。其中深圳太子廣場辦公面積約6.37萬平方米，位於南山區核心地段，崑山項目商業面積約11.85萬平方米。
觀點指數判斷，首單甲寫REIT的成功發行將激勵核心城市優質寫字樓資產的持有方加快申報，底層資產將從純辦公向「辦公+商業」、「辦公+配套」等複合業態延伸。
回顧商辦資產交易市場表現，據觀點指數不完全統計，本期錄得3單內地商辦資產成交案例，交易總金額超35億元，對比上個報告期，交易單數及交易總金額均出現下滑。
數據來源：觀點指數不完全統計從城市分佈來看，本期標的高度集中於北京、上海、廣州等核心城市，其中京滬兩宗交易買方均以總部自用需求為主導，商辦大宗交易邏輯從傳統財務投資進一步轉向實體產業自用。優質企業趁當前資產價格處於合理區間，將長期租賃模式切換為持有型總部資產，成為當前市場成交的核心驅動力。
本期另一筆交易同樣體現強自用特徵。上海前灘匯S3棟甲級寫字樓整棟成交，由海爾產業發展受讓，出售方為陸家嘴集團，項目計劃作為海爾集團華東區域總部長期自持運營。
從賣方視角來看，陸家嘴集團正持續加速存量資產盤活。2025年先後完成前灘源T1棟、陸家嘴投資大廈、前灘雍萃46公寓、前灘匯N5棟等多宗大宗交易，疊加本次S3棟出讓，前灘匯作為前灘核心商務區標杆商辦集群，正通過成熟樓棟分棟出售的方式快速回籠資金，優化資產配置，成為緩解企業資金周轉壓力的重要舉措。
從數據來看，當前商辦資產交易成交機會高度集中於一線核心城市適配總部自用的整棟優質資產，非核心區域物業流動性持續承壓，行業分化格局進一步加劇。
辦公空間服務
辦公空間服務商佈局節奏提速，核心城市成增量主戰場
辦公空間服務商層面，據觀點指數監測，本期樣本企業內地辦公中心外拓數量與佈局企業覆蓋面較上期均有所提升，靈活辦公市場階段性回暖態勢凸顯。
數據來源：觀點指數不完全統計從整體擴張格局來看，市場資源持續向頭部品牌集中，行業馬太效應進一步強化。以IWG集團、WeWork中國、MFG、創氪際、高格辦公空間、BEEPLUS為代表的頭部服務商集中落地新項目，成為當前市場最主要的增量來源，行業整體正從前期的謹慎收縮，轉向以核心城市為依託的精準擴張階段。
在城市選擇層面，高能級城市依舊是服務商佈局的絕對核心，大灣區、長三角兩大經濟圈持續引領，一線及重點新一線城市形成穩定的需求基本盤。本期新增項目高度集中於深圳、上海、杭州、南京、重慶、長沙等城市，核心城市CBD、濱江商務區、科創產業園區成為主要的落地場景。
結合物業類型與合作模式來看，服務商擴張邏輯已從單純的規模拓店，轉向資產價值賦能與生態運營並行。本期新增項目以超甲級、甲級寫字樓為主，優質地標物業佔比顯著提升，產業園區、科創載體作為補充場景持續發力。
在此基礎上，頭部服務商逐步跳出傳統空間租賃邏輯，通過政企聯動、產業對接、政策諮詢、社群服務等方式構建生態化運營體系。
觀點指數認為，本期辦公空間服務商的擴張回暖，並非行業全面粗放式復甦，而是以頭部品牌為主體、以核心城市為陣地、以優質資產為載體的精準擴張。
本文節選自《甲寫REIT破冰 | 2026年5月商辦與辦公空間發展報告》