摘要

萬科企業將在2026年08月27日（港股盤後）發布最新季度財報，市場關注其盈利修復與現金流安全邊際，預計披露將聚焦去庫存與債務結構優化進展。

市場預測

目前缺少權威一致預期可量化披露，因此本季度營收、毛利率、淨利潤或淨利率、調整後每股收益等預測數據暫無法展示；上季度管理層對本季度的具體預測亦未檢索到披露。公司主營業務亮點在於以開發與經營業務為核心，上一季度該板塊實現收入1,830.55億元；發展前景最大的現有業務為物業管理，收入為373.65億元。

上季度回顧

公司上一季度毛利率為9.15%，淨利率為-20.58%，歸屬於母公司股東的淨利潤為-59.52億元，按月增長率為90.17%；由於工具暫未提供營收總額及調整後每股收益的按年數據，相關口徑無法列示。上季度公司經營重點圍繞項目去化與降槓桿，淨利率承壓背景下，費用與投資性現金流更趨謹慎。主營業務方面，開發與經營業務收入1,830.55億元、物業管理收入373.65億元、其他業務收入173.93億元、抵消項為-43.81億元。

本季度展望

去庫存與現金流管理

行業銷售仍處在弱復甦區間，去庫存與現金回款效率是本季度成敗關鍵。若加速項目去化和嚴格控制土儲投入，將直接改善經營活動現金流並緩釋短期流動性壓力。伴隨價格策略更靈活、重點城市項目加大營銷資源傾斜，預計存貨周轉將有所縮短；同時，公司對非核心城市的項目節奏有望進一步收縮，以壓縮現金消耗並集中資源於一線和核心二線城市的可售貨值。若回款率與現金覆蓋率同步提升，將對淨槓桿與利息負擔形成正向傳導，有助於利潤表邊際修復。

成本與毛利率修復

上一季度9.15%的毛利率反映了高成本土儲與價格折讓的雙重影響，短期毛利率改善取決於新開工結構優化與供應鏈降本。通過強化限本控造、與核心承包商重新議價以及工程節拍優化，單位建造成本有望緩慢下降；新開盤項目若以更高周轉效率匹配合理定價，毛利率可能在本季度觸底回升。由於淨利率上季為-20.58%，費用端的效率改善與利息支出下降將是利潤端修復的重要驅動，若孖展成本下降疊加資產處置收益落地，淨損失可能收窄。

物業與資產運營

物業板塊收入基數為373.65億元，具備現金流穩定、風險較低的特性，是公司在弱周期中平滑波動的重要支撐。通過提升在管面積的結構質量、推進社區增值服務與商辦資產運營效率，該板塊的毛利彈性有望優於開發業務。若公司在城市更新、商業運營及租賃住房等存量資產的盤活效率提高，可進一步增強經常性收入與經營現金流可見度，這將改善市場對公司盈利穩定性的預期，並對估值形成支撐。

分析師觀點

基於近六個月市場公開研報與評論的整理，偏謹慎的觀點佔據主導。多家機構強調行業銷售弱勢與資金面緊張背景下，公司盈利修復的不確定性仍然較高，焦點在於去庫存效率、回款率與債務到期安排之間的平衡。部分分析師指出，若公司在覈心城市的銷售恢復與資產處置推進順利，利潤表有望邊際改善；但若銷售回暖不及預期，淨利率修復將受限。從持倉與目標價評論來看，機構普遍建議關注現金流安全邊際，而對短期盈利彈性的判斷較為保守，顯示市場仍在等待更明確的數據驗證與政策環境改善的信號。