摘要

碧桂園服務將於2026年08月26日（港股盤後）發布截至2026年06月30日止中期業績，市場關注數字化降本與非住宅業務推進。

市場預測

目前缺少針對本季度營收、毛利率、淨利潤或淨利率、調整後每股收益的明確一致預期，公司亦未在公開信息中提供季度指引，相關按年數據待正式披露後再行更新。主營業務亮點在基礎物業管理板塊與相關服務的穩健規模與現金流屬性，上期基礎物業管理及相關服務（不含「三供一業」與城市服務）營收約331.13億。發展前景最大的現有業務為「三供一業」與配套物業管理，營收約112.70億，受並表與結構優化推動，收入按年增長38.10%，邊際改善有望延續。

上季度回顧

上季度（上期披露口徑）公司營收約483.54億，毛利率16.52%，歸屬於母公司股東的淨利潤-1.98億，淨利率-1.57%，調整後每股收益暫未披露，按年數據暫缺。上期利潤端承壓的同時，費用與資產質量的改善成為管理層重點，期末淨利率為負提示計提與回款節奏對利潤有較強影響。公司目前的主營業務以基礎物業管理為收入大頭，上期該板塊營收約331.13億；從年報與券商跟蹤口徑看，物業管理服務收入按年增長約7.30%，顯示基本盤保持韌性。

本季度展望

數字化與智能協同的經營修復路徑

管理層已在上期披露中強調以數智化賦能服務效率，包括「零號助理」作為管理數據助手覆蓋應用管理人員超8,000人、建立38個智能客服體累計完成問答約17.00萬條，這為一線響應與督導提供了可量化的效率改進。清潔機器人「零號居民」實現規模化交付約1,053台、覆蓋項目超200個，單項目作業工時提升超過100.00%，人均作業面積提升超過60.00%，對降本與作業質量的雙重作用在本季度存在進一步外推的空間。數字化監管覆蓋電梯約18.80萬台，接入率約98.00%，電梯投訴量按年下降約8.00%，同時將清潔設備接入智能監控模塊後設備使用率提升至約96.00%，這些運營數據共同指向成本率與服務穩定性可能繼續改善。結合上期毛利率16.52%的起點，若本季度數字化降本與流程再造繼續推進，常規保潔、安保、設施維護等多條線的單點效率疊加，有望為毛利率與經營性現金流提供結構性支撐。

非住宅與綜合設施管理的訂單拓展

公司在非住宅領域的新品牌與組織化打法已啓動，通過「碧服商企」聚焦IFM（綜合設施管理）並覆蓋產業園區、醫院、校園、空港等場景，強調「專業築基、數字賦能、標準領航」的服務框架，本季度看點在項目獲取與交付節奏。公開信息顯示，公司在IFM市場聚焦7大行業，錨定約44家頭部企業客戶，已成功落地海康威視杭州總部二期、青島海信產業園、國能神華九江電廠及肇慶市第一人民醫院等標杆項目，服務內容涵蓋行政、安保、工程、環境、餐飲、會務等綜合管理，訂單質量較高。非住宅業務的收入與毛利結構與住宅物業管理存在差異，若交付能力與標準化水平提升，本季度有望體現訂單轉化與毛利修復的早期成果。結合上期「三供一業」與相關物業管理營收約112.70億且按年增長顯著，本季度在高密度核心城市的聚焦拓展（如杭州、廣州、深圳等）與重點行業深耕，將是收入結構優化與經營韌性的重要抓手。

信用減值與回款質量對利潤曲線的影響

公司曾在2026年一季度的公開口徑中披露年度層面的淨利潤與歸母淨利潤預測區間，同時提到貿易應收賬款的信用減值與或有對價的公允價值收益下降將顯著影響利潤表現，並確認對個別子業務的商譽進行全額減值，金額約9.69億。上述因素對本季度利潤曲線的作用在兩條路徑體現：一是回款質量直接影響壞賬計提與淨利率修復速度；二是結構性退出虧損項目與客戶質量篩選會短期影響收入增速但有利於利潤率改善。結合上期淨利率-1.57%的水平與歸母淨利潤為負，本季度利潤端能否轉正與修復的關鍵在於應收賬款的回收節奏、風險客商業務的壓降效果以及非住宅高質量訂單的毛利釋放。若回款持續改善、信用風險穩定，費用率與減值壓力下降將疊加數智化降本，利潤率改善的邊際信號有望更清晰，進而影響市場對股價的再定價與估值修復路徑。

分析師觀點

近期賣方研究與市場評論對公司態度以看多為主，核心論點集中在基本盤穩定與業績修復的可驗證路徑。財通證券最新覆蓋給予「增持」觀點，強調通過項目精細化運營與數字化管理，核心板塊毛利率按年提升，孵化板塊中「三供一業」服務收入按年增長38.10%，商業運營服務通過退出虧損項目實現毛利修復，指向利潤質量改善的方向。該機構觀點的邏輯鏈條是：以數智化提升一線作業效率與服務穩定性，驅動單位成本下降；通過客戶結構優化與風險客商壓降提升應收賬款質量；在非住宅IFM訂單的獲取與交付中形成標準化能力，帶動收入與毛利的協同改善。與此同時，公司近期持續實施股份回購，傳遞了管理層對長期價值的信心與對二級市場波動的回應。綜合多家觀點，當前更為主流的解讀認為，公司在本季度的關鍵觀察指標包括應收賬款回收、減值與費用率變化，以及非住宅業務的項目轉化效率；若上述指標出現邊際改善並與數智化降本形成合力，利潤與現金流的修復有望得到驗證，看多方據此維持對基本盤的積極判斷。